¿Qué pasos se dan para la reforma de un local?

Conoce una serie de pasos antes y después de elegir el lugar. Nos aliviará complicaciones para la reforma de un local

Ya conocemos la zona y tenemos más o menos claro si inclinarnos por alquiler, compra o traspaso. Teniendo un presupuesto estimado, parece que solo hace falta un local en buen estado y las ideas claras. Pero a la hora de la verdad van surgiendo problemas y hace falta comenzar con una visión global. Eso facilitará el camino hasta llegar a la puesta en marcha del negocio.

Aquí te vamos a detallar algunos pasos administrativos que serán necesarios antes y después de la reforma.

ELIGIENDO EL LUGAR

Compatibilidad de uso

Antes de firmar y tomar un local debes acercarte al ayuntamiento al cual pertenece y solicitar el Certificado de Compatibilidad Urbanística sobre el uso del local (sea para vivienda o negocio) donde tienes intención de instalarte. Un documento que garantiza que la actividad que pretendes realizar, o permiso para uso de un local en esa zona o ubicación concreta.

Dí que quieres abrir un negocio y facilita esta información:

  • Dirección exacta del local que aparece en el callejero oficial del ayuntamiento.
  • Referencia catastral del inmueble (figura en la escritura y en los recibos del IBI o utiliza Goolzoom >Catastro>Transparente para encontrar el lugar)
  • Superficie útil del local.
  • Epígrafe del IAE (Impuesto de Actividades Económicas) bajo el que desarrollarás tu actividad en el caso que tenga que darse de alta.

 

Este certificado depende del Plan General de Ordenación Urbana, que es un instrumento que sirve para calificar el uso del suelo, determinar el régimen aplicable y dar los permisos. Este plan varía en cada comunidad, aunque por lo general suelen destinar los espacios a pie de calle a los servicios de uso comercial.

Si tienes la opción de elegir entre varios locales similares, decántate por el que tenga en el certificado energético números más bajos y la letra más próxima a la A. Esto te ayudará a gastar menos en energía para climatizarlo.

Obligatorio desde junio de 2013 que vivienda o local antes de la venta o alquiler dispongan de este certificado.

Otros requisitos

Si el uso es positivo entonces adelante, ya puedes ponerte a reservar ese local pero antes averigua y asegúrate de que el local cumple todos los requisitos actuales antes de cerrar la compra o alquiler. Compruébalo incluso si en el local ya se ejercía esa actividad, ya que la normativa cada vez es más exigente y los locales con licencias de apertura antigua (a veces) no cumplen la normativa que te exigirá a ti el Ayuntamiento.

  • Si se encuentra en un edificio de valor arquitectónico, se conoce como un local catalogado y en estos casos hay un control estricto por la Administración. Implica adaptar el proyecto a las limitaciones del lugar con obligación de reformar ciertos elementos. Aumentando los plazos de obra.
  • Si se realiza una actividad con gran consumo de electricidad hay que asegurarse tanto que la acometida como el suministro de potencia aguanten la demanda. En caso contrario, la solución es solicitar un incremento a la compañía. Modificaciones que pueden suponer tiempo.
  • La ventilación del lugar, como marca la normativa, se debe garantizar para la mayoría de actividades públicas, de forma natural o con equipos que fuercen la circulación. Además para un restaurante es importante disponer de salida de humos o al menos la posibilidad de instalar chimeneas de extracción. La instalación encarece el presupuesto pero es determinante para la actividad.
  • La ley de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas varía dependiendo de la comunidad autónoma, que establece ciertas normas para permitir el paso y acceso de una persona en silla de ruedas (en lo posible) si tiene determinados metros cuadrados.
  • La altura mínima que se exige en el local varía dependiendo de cada tipo de actividad. En general, si es menor que 2,7 metros hay que asegurarse de la viabilidad del proyecto en ese espacio.
  • Si tu actividad afecta a zonas comunitarias en un bloque de vecinos, deberás contar con la aprobación de la comunidad para ciertos casos.

ELEGIDO EL LUGAR

Proyectos

Ya con el local elegido y teniendo el certificado de uso positivo para realizar esa actividad, será necesario crear el Proyecto de Actividad. Este será redactado generalmente por arquitectos, arquitectos técnicos, aparejadores o ingenieros técnicos industriales colegiados, ya que al firmar deberá incorporar el visado de su colegio profesional.

  • Las actividades inocuas (aquellas que no generan molestias significativas, impacto medioambiental  de salubridad o higiene, ni daños a bienes públicos o privados, ni a vecinos) tienen un procedimiento de legalización más sencillo, con menores requisitos y costes asociados. Aún así, en la solicitud generalmente será necesario adjuntar un informe técnico que incluya planos del local realizados por un profesional.
  • En el caso de las actividades calificadas (consideradas como molestas, insalubres, nocivas y/o peligrosas (hostelería, actividades industriales, determinados comercios y servicios) y que requieren adoptar medidas correctivas sanitarias, de seguridad y/o medioambientales) es necesario aportar un proyecto técnico más completo, que permita emitir los correspondientes informes municipales. Variarán según las características y dimensión del negocio (informes urbanísticos, industriales, sanitarios, medioambientales o jurídicos). Su aprobación por parte del Ayuntamiento puede alargarse hasta tres meses.
Un Proyecto Técnico de Actividad contempla todas las características del establecimiento y de la actividad:

  • planos de ubicación y distribución, dimensiones, reformas a realizar, instalaciones e incluso adaptar el local para el cumplimiento de la ley de accesibilidad.

Este informe o proyecto técnico se presenta ante los organismos oficiales.
Demuestra el cumplimiento de las especificaciones requeridas por la normativa técnica aplicable, sobre la actividad para obtener las licencias oportunas en Ayuntamiento y/o Delegación de Industria.

Un Proyecto de Arquitectura Interior no es necesario para espacios pequeños pero si es conveniente para medias y grandes superficies. Acierta encajando el estilo al concepto que se quiere proyectar del negocio. Diseña el espacio a la vez que se redacta el Proyecto de Actividad, para que todo gire en torno a optimizar el negocio y encajar en armonía todos los elementos importantes.

ANTES DE LA REFORMA

Permisos de Obras

La licencia de obras se debe solicitar en el ayuntamiento, una vez que ya se tiene el Proyecto de Actividad. Conviene pedirla con tiempo porque puede demorarse. Se pagan unas tasas que serán % del presupuesto de ejecución material y variará según el ayuntamiento (2<6%).

La diferencia entre obra mayor y menor, radica en que no suponga un aumento de volumen en la edificación, y no afecte a la estructura ni al cambio de condiciones de habitabilidad. Siempre hay que informar al ayuntamiento de las obras a realizar y dar una justificación técnica en casos de obra mayor.

Obra menor. Ejemplos:

  • cambiar de sitio un tabique interior o variar dimensiones de una habitación,
  • pintar paredes interiores o exteriores,
  • cambiar el pavimento de cerámica hidráulica por parquet de madera,
  • reforma de local en bruto

Obra mayor. Ejemplos:

  • eliminar o abrir un hueco en un muro de carga,
  • si se reforma la totalidad de un edificio y se aumenta la superficie o volumen,
  • alteración de elementos comunes de la fachada y eliminación de pilares,
  • cambio en las condiciones de habitabilidad como cambiar de un local a una vivienda.

TRAS LA REFORMA

Permisos de Actividad

Puede que tras la reforma necesites la certificación de idoneidad O.C.A para que te concedan la Licencia de Actividad (o Apertura). Es una inspección realizada por consultoras externas (Organismo de Control Autorizado) que garantizan que la instalación eléctrica cumple la normativa y ha de ser entregada en la Delegación de Industria.

Obligatoria solo cuando tiene una instalación eléctrica compleja, muy grande, de tipo industrial o tiene implicaciones de seguridad para las personas. Como en estos casos:

  • Instalaciones industriales con proyecto y más de 100 kW de potencia.
  • Locales de pública concurrencia (atiende más de 50 clientes diarios)
  • Locales mojados de +25 kW y piscinas con +10 kW.
  • Todos los locales con riesgo de incendio o explosión (excepto garajes con menos de 25 plazas).

Si la necesitas debes buscar una persona o empresa autorizada para realizar esta inspección

Una vez cumplidos todos los trámites se solicita la Licencia de Actividad (o Apertura), aunque a veces incluso se tramita conjuntamente a la Licencia de Obras. Será necesario presentar principalmente el Certificado de Final de Obra y el Certificado de Industria. Además del resto de documentos que puedan ser necesarios en cada caso.

 

Tampoco olvides tener ¡MUCHA PACIENCIA! 😅

 

  • 5
    Shares

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *