¿Qué puntos a tener en cuenta para comprar un local o inmueble?


Una vez elegido el lugar y con ganas de contactar con el propietario (o el agente inmobiliario) para comprar un local, mejor anticiparse para evitar problemas:

  1. Antes asegurarse que en el lugar elegido se permite la actividad que queremos desarrollar. Presencialmente en la Oficina de Información Urbanística del Ayuntamiento nos confirmarán la posibilidad de uso o los cambios necesarios a realizar (también a través del teléfono 010).
  2. Contrato privado: en la mayoría de compraventas se suele firmar con carácter previo a la escritura un contrato privado entre vendedor y comprador. Para este trámite un abogado o notario nos pueden asesorar sobre su contenido y resolvernos nuestras dudas.
  3. Quién firma por la parte vendedora: en el caso de promotores normalmente es el apoderado o administrador de la sociedad. Cuando el que vende es un particular, el contrato ha de ser firmado por todos los propietarios (como en el caso de una herencia).
  4. Estado de cargas de la vivienda: es conveniente solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad correspondiente (que puede tardar de 3 a 10 días por unos ±3 €), para ver qué cargas recaen sobre el inmueble. Con esto podemos comprobar si está libre de cargas, si tiene una hipoteca, embargo o cualquier otra limitación. Si te urge la puedes solicitar a través de algún portal online como www.registrosonline.es para tenerla en pocas horas por unos 10 €.  En ambos casos se solicitan los datos catastrales del inmueble que pueden encontrarse con el mapa de Goolzoom pinchando sobre la propiedad.
  5. Cuotas si está en una comunidad de propietarios: tendremos que comprobar si está al corriente de pago de las cuotas y también sería conveniente hablar con el administrador o presidente para ver si está aprobada algún tipo de derrama o se prevé a corto plazo.
  6. Pagos en suministros: conviene asegurarnos y pedir documentación si es preciso que acredite que el vendedor está al día del pago de suministros como la luz, el agua, el gas, etc
  7. Precio y arras: revisar en el contrato que figure el precio del inmueble, las cantidades entregadas a cuenta, forma de pago, etc
  8. Gastos de la compraventa: son cuatro los gastos derivados de la compraventa:

    Impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (comúnmente llamado plusvalía municipal). No recomendado que el valor declarado sea inferior al de venta, ya que el comprador se verá perjudicado. 

    Escritura pública ante notario

    Inscripción en el registro de la propiedad

    Impuestos. IVA (si es nueva propiedad) o Impuesto de trasmisiones Patrimoniales de la Comunidad Autónoma (si es segunda mano)

  9. Si no pactamos nada en el contrato, o si indicamos que los gastos son ‘según Ley’, la parte vendedora pagará la plusvalía, y la mayor parte de la escritura (la matriz u original), mientras que la parte compradora pagará la otra parte de la escritura (copias), los gastos de inscripción registral y los impuestos. Independientemente, en contrato podemos pactar cualquier tipo de reparto de los gastos. Cuando vende un promotor, está prohibido por ley que el comprador tenga que asumir gastos que por ley deban ser abonados por la parte vendedora.
  • El día de la firma

– La escritura pública de compraventa: la escritura pública no es obligatoria, pero es muy aconsejable porque tiene unos efectos muy poderosos, que no lo tiene el documento privado. Además hace intervenir a un notario, que debería aportar asesoramiento, seguridad y eficacia. La escritura pública si tiene acceso al registro de la propiedad, mientras que el contrato privado no.

Comprobación del pago de las cuotas de la comunidad: el día de la firma el vendedor deberá aportar este documento y el notario lo adjuntará a la escritura

Ibi: el notario pedirá en el catastro un certificado que acredite la referencia catastral y el vendedor deberá aportar el último recibo del ibi pagado. El notario comunicará la transmisión al efecto de que los próximos recibos sean expedidos a nombre del nuevo titular

La licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad: No es necesaria esta licencia si es para realizar una actividad comercial u oficina. Este requisito es aconsejable sobre todo cuando se compren casas de obra nueva, ya que confirma que es apto para ser vivienda y que cumple los requisitos de seguridad para suministros y servicios. 

Los contratos de servicios y suministros: en muchos casos podemos realizar el cambio de titular sin necesidad de dar de baja y alta. En algunos casos nos pueden solicitar una copia simple de la escritura de compra para darnos servicio.

Información sobre la vigencia del seguro decenal de daños a la edificación (en obra nueva): el promotor tiene responsabilidad por los defectos de la construcción. Esta responsabilidad que se limita a 10 años debe estar garantizada con un seguro denominado «decenal»

– Igualmente deberían entregarnos todas las garantías y certificados de los aparatos-equipamiento que tenga el inmueble (caldera, horno, a/a, sistemas domoticos, etc.)

  • Después de comprar un local

Abonar los impuestos correspondientes: a la comunidad autónoma, para lo cual tienes un plazo máximo de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura, aportando copia de la misma y el impreso correspondiente.

Inscribir la compra en el registro de la propiedad

Abonar el impuesto de plusvalías municipal si hemos acordado que nosotros nos hacemos cargo de ella. Para este  pago también el plazo máximo es de 3 días hábiles desde la fecha de la escritura

Estos son los conceptos generales, luego cada situación particular puede tener su casuística específica, lo importante siempre es entender qué firmamos y qué implica, tanto en responsabilidades como en costes.

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